广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于印发《南宁市房地产开发项目交付使用管理暂行办法》的通知

各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局（公司）：

　　《南宁市房地产开发项目交付使用管理暂行办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇〇六年一月二十五日


南宁市房地产开发项目交付使用管理暂行办法

　　第一条 为加强对本市房地产开发项目交付使用的管理，保证商品房的使用功能和整体质量，维护购房者的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》等有关法律、法规，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于市区范围内房地产开发项目的交付使用管理。但单位及个人建造的自住房屋除外。

　　第三条 房地产开发项目应根据谁开发、谁配套的原则，按照规划设计等规范要求，配套建设满足居民基本生活条件的市政、公用和公共建筑设施后方可交付使用。

　　第四条 市建设行政主管部门负责城市房地产开发项目交付使用的监督管理，并会同市规划管理部门审定项目配套建设的设计方案，与开发建设单位签订《房地产开发项目建设协议书》。
规划、国土、房产、园林、市政、消防、环保、质监、供水、供电等部门应当按照各自的职责，协同做好城市房地产开发项目交付使用的监管工作。

　　第五条 建设行政主管部门和其他相关行政管理部门在办理各项审批手续时，应严格按照审批的规定指标和条件办理批准手续。

　　第六条 开发建设单位应当严格按照相关行政管理部门批准的建设条件及与建设行政主管部门签订的《房地产开发项目建设协议书》进行房地产开发项目的建设。

　　第七条 房地产开发项目建成后，由开发建设单位组织项目设计单位、施工单位、监理单位进行自检，达到以下使用条件的，填写《房地产开发项目交付使用备案表》，到市建设行政主管部门办理交付使用备案手续。
　　（一）已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》；
　　（二）已取得市公安消防部门核发的《建筑工程消防验收意见书》；
　　（三）已取得市政管理部门核发的《城市排水许可证》；
　　（四）已取得市供电部门签署的供配电设施验收合格意见；
　　（五）已取得市自来水公司出具的同意用水证明；
　　（六）已取得市拆迁管理部门出具的落实拆迁安置证明（旧改项目）；
　　（七）小区道路已按规划要求完成建设；
　　（八）小区室外燃气管线敷设完成，住宅室内敷设到户；
　　（九）小区内电话通信线、有线电视线敷设到户；
　　（十）小区绿化方案经市园林管理部门备案，绿化工程按方案要求进行建设；
　　（十一）已依法选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订了书面的前期物业服务合同。

　　第八条 开发建设单位到市房产管理部门办理房屋权属登记手续时，应提交由市建设行政主管部门盖章的《房地产开发项目交付使用备案表》。

　　第九条 对于规划要求建设的其它公共服务设施和配套设施的交付使用期限，由开发建设单位与购房人在《商品房买卖合同》中约定。

　　第十条 分期实施建设的房地产开发项目，可以分期办理交付使用备案手续，办理程序依照本办法第七条的规定执行。

　　第十一条 开发建设单位擅自将未办理交付使用备案的房地产开发项目交付使用的，市房地产管理部门不予受理房屋权属登记手续。

　　第十二条 任何单位和居民发现交付使用的房地产开发项目不符合本办法规定的交付使用条件的，有权向市建设行政主管部门进行检举，也可依据《商品房买卖合同》的有关约定和国家法律的有关规定提起诉讼或申请仲裁。

　　第十三条 商品房买卖双方的相关权利义务由双方在《商品房买卖合同》中约定，因违约而导致的矛盾纠纷由双方按《商品房买卖合同》的约定协商或通过法律途径解决。

　　第十四条 本办法适用中的具体问题，由市建设委员会负责解释。

　　第十五条 市辖县房地产开发项目的交付使用管理参照本办法执行。

　　第十六条 本办法自2006年3月1日起开始实施。凡2006年3月1日以后取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目的交付使用均按本办法执行。



旅游广告的几点思考

齐澍晗


【摘要】：随着人民生活水平的提高，越来越多的人民选择旅游。与此，市场上旅游广告的良莠不齐导致了诸多的社会问题，据此，我分析了产生的原因，并建议应根据《广告法》和《条例》的相关规定，应该修改完善广告法律法规，明确旅游广告的禁止性规范、义务性规范、许可性规范、任意性规范的界限，并突出诚实信用原则的重要地位，建立规范的违法广告公众举报制度，赋予公众更广泛的诉权和违法广告的特别赔偿制度。
【关键词】：旅游广告 违法广告 诚信原则 诉权 举报制度

随着市场经济的发展，人民生活水平的快速提高，越来越多的人们在节假日休闲放松的方式也变得多样化，旅游，也成为目前人民休闲娱乐的首选。作为旅游，被誉为“绿色工业”或“无污染工业”，可以在保护环境的前提下，带动地方的经济发展，同时满足消费者放松身心的需要，是一种“双赢的产业”。可是，在目前越来越多的旅游广告在市场上的涌现，旅游广告良莠不齐，极度需要广告法和相应司法规范的调整。
在旅游广告中，违法广告的例子比比皆是。例如，航班， 旅行广告会注明机型，但不注明起飞时间，为了省钱，就把航班安排在晚上，导致旅客第二天体力不足游兴大减。酒店也是一样，广告都会注明所住酒店的星级，同样的星级，价格差异的奥妙在于酒店的地段。不在景区或远离景区，价钱当然比较低，但游客每天往返酒店与景区的长途交通造成时间、体力的消耗非常大。 又比如饮食，其中文章很大，弄不好就有“猫腻”。 在譬如门票，不少广告声称团费包括门票，但旅游景区常常分“大票”、“小票”。“大票”只让进景区大门，“景中景”、“园中园”统统单独收费。 在景点和购物上面，也往往会在广告中暗中做些手脚，让游客防不胜防。
最近，越来越多的相关部门对旅游广告投入关注目光：在2004年春节前夕，江苏省旅游质量监督管理所、南京市旅游质量监督管理所、南京市消费者协会日前联合向消费者发布了旅游消费维权提示。在2004年北京旅游治理拿广告开刀。今年4月，为打击虚假广告桂林市开展旅游广告净化行动 。国家旅游局也在今年颁布了《2004年整顿和规范旅游市场秩序工作方案》。另外，宁波等城市，也相应对旅游网络广告进行了整顿。
在我看来，目前旅游广告存在的问题，有以下几个方面：
首先，虚假信息。各种商家和地区为了种种利益的需要，往往倾向于提供给公众虚假的信息，误导公众，也造成了旅游业内的不正当竞争，
其次，含糊广告措辞。例如上面的例子，关于航班，酒店等等，往往含糊其辞，让不明就里的消费者上当。
再次，旅游社对于旅游线路的制定，只求“看上去很美”，却并不合理。尤其是某些出国旅游广告，地点过于分散。商家抓住不明缘由的消费者往往“贪多”的心理，制定看上去很美的旅游方案，吸引消费者，加之旅游局审查力度不够，这些旅游，实际上却让消费者花大量时间在景点之间的奔波。
最后是旅游社和某些旅游相关商家联合恶意欺诈。譬如在组织消费者购物方面，往往会有一些“猫腻”，联合欺诈消费者。
就其上面的几个方面，就广告法范围来说，我认为，由立法体系和执法机制得原因造成的。我国现行的广告法律体系主要包括以下三个效力不同的层次：一是《广告法》以及《消费者权益保护法》等相关法律中有关广告的内容；二是《广告管理条例》以及《广播电视管理条例》等相关行政法规中有关广告的内容；三是有关广告管理的行政规章。我国目前的广告监督管理机关主要是工商行政管理部门，另外，有关行政部门对相应的广告都负有一定的管理职责。这便产生了法律和行政法规的协调问题，行政法规效力的问题，违法广告民事责任的问题，和执法机制的问题。在旅游广告中，由于广告的特性是广而告之，使尽可能多的人了解广告的信息，同时，旅游的开发，会对地方有较大的利益，所以相关的行政法规力度就明显不够，旅游局相关的审查也跟不上。况且，关于旅游的民事诉讼和消费者所谓的“期望得到的休闲”没有得到满足，与药品广告管理的诉讼所涉及的“人身健康权”得不到满足相比，往往分量较轻，所以，旅游广告往往没有得到重视。
更何况，《广告法》中对民事责任的规定是不完善的。它将承担民事责任的前提确定为“发布虚假广告”，不能解决全部违法旅游广告的民事责任问题，因为虚假广告与违法广告是不同的。第二，规定社会团体或者其他组织在广告中推荐商品或服务，使消费者的合法权益受到损害的，应依法承担连带责任，这是非常必要的，但应负连带责任的推荐者不应限于社会团体和其他组织，而应包括所有单位和个人。该规定将个人推荐者排斥在责任主体之外是毫无道理的。
据此，我认为，对虚假广告的解决问题的对策有如下几个方面：
（一） 修改完善广告法律法规，建立权威、统一、协调的法律法规体系。其对于广告理解的涉及的范围应该是广义的“广告”范围。《广告法》权威性较高，但仅调整商业广告。《广告管理条例》比较全面，但没有明确广告的含义。所以，尤其是对地方法规的规定，应规定其对于旅游广告，不管是商业性质还是非商业性质，但凡是以直接或简介通过一定媒介宣传其关于旅游的企业、商品或者服务，均应该严格与国家《广告法》和《条例》为准，以此树立法律的权威。同时完善可诉广告的范围，即是“违法广告”，而不是“虚假广告”。
（二） 宽严适度，明确禁止性规范、义务性规范、许可性规范、任意性规范的界限。禁止性规范是指广告中不得出现之情形，如商业旅游广告不得使用国家机关的名义等。义务性规范是指广告中必须表明之情形，许可性规范是指经有关旅游部门许可才能发布广告之情形，任意性规范是指不违背法律、行政法规即应不受限制之情形。在旅游广告中，应该强制规定应该写明确的某些行政法规规定的信息，避免各种旅游广告良莠不齐的现象。同时，各相关行政立法应该对于相关的定义作出适当的明确解释，或者是在相关旅游合同中作出明确的定义解释，以便与在诉讼中便于举证。
（三） 突出诚实信用原则的重要地位。广告在本质上属于一种要约邀请或要约行为。诚实信用原则也是民法的一项重要原则（有人称之为霸王条款）。同时，在主观认识方面，广告受众可以对广告内容的真实情况一无所知，但广告主却恰恰相反，其对广告真实情况的掌握应当是最全面、最准确、最客观的。有鉴于此，我们可以在立法上面对某些广告主，尤其是旅行社的广告，在订立合同之前，赋予其有相关的解释义务，必须对消费者进行详细的解释，保证其“顺利理解”各种条款。同时在诉讼中，可引用诚实信用原则非常容易地解决广告中的所谓“虚假”、“欺骗”、“误导”等问题。
（四） 建立规范的违法广告公众举报制度。这是针对与，那些并未使用或者购买相关广告服务，尤其是旅游广告的人群，他们应当有权对于那些违法广告举报。并应该积极利用媒体的功能，树立良好的机制，让群众投诉和举报违法的旅游广告得以曝光，保证建立良好的市场秩序。
（五） 赋予广告受众对违法广告的起诉权。由于广告是“广而告之”，所以针对的是不特定的对象，社会危害性大。尤其是旅游广告。我认为在违法旅游广告之诉中，不应该仅仅限于那些“期待的休闲得不到满足”的消费者，而应该扩大到那些有证据证明，该广告有违法事实的人，这也可以在法理上面解释为，违法广告在某种程度上让公众感到“愤慨”和“激动”，或者损害了公众的“身心健康”的权利进行诉讼。
（六） 建立相关的特殊赔偿制度。根据《合同法》，旅游广告的本质是一种要约邀请。基于这种要约邀请签订的合同，如果让消费者“期望落空”，或者经法院审查确有事实证明“期望落空”，应该对于相关有损害的人都予以赔偿。这有利于让商家制定旅游方案的时候多为消费者考虑，在广告发布的时候，承担更多的责任，保证旅游市场的规范性。
综上所述，我们要切实解决当前旅游广告存在的诸多问题，做到依法广告，这样才能让旅游业在法治的轨道上面正常运行，建立良好的市场秩序，良性竞争，这样，才能充分发挥旅游在我国社会主义现代化物质文明建设和精神文明建设中的积极作用，也防止了公众受到非法广告之害。







【参考文献】：
1.《国务院关于全面推进依法行政的决定》，1999年11月8日。
2.《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》，2001年4月27日
3.《国务院关于全面推进依法行政的决定》，1999年11月8日
4.《国务院关于禁止在市场经济活动中实行地区封锁的规定》，2001年4月21日
5.《革命法制与审判》，法国，罗伯斯比尔。
6.《多个心眼看广告》王展 人民网 2002/11/27
7.《打击虚假广告桂林市开展旅游广告净化行动》 2004-5-16 桂林之窗网站
8.《２００４：北京旅游治理拿广告开刀》 商报记者：王东亮 柏忍冬 《北京现代商报》，《旅游经济周刊》
9.《春节游六大提示》 扬子晚报 金震寰 (01/16/2004 19:22)
10.《宁波整顿旅游网络广告》 中国旅游报
11.《外出旅游五种情形应对》 华商报
12.《湖南省旅游局关于规范旅行社业务广告活动的若干规定》商报记者 刘星良 华商报