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上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定

时间:2024-05-18 18:21:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9088
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上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定

上海市人民政府


上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定

上海市人民政府令第50号


  《上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》已经2010年10月25日市政府第88次常务会议通过,现予公布,自2011年1月1日起施行。

市长 韩正

二○一○年十一月八日

上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定

(2010年11月8日上海市人民政府令第50号公布)

  第一条(目的和依据)

  为了加强对建筑垃圾和工程渣土处置的管理,维护城市市容环境卫生,根据《上海市市容环境卫生管理条例》和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。

  第二条(适用范围和定义)

  本市行政区域内建筑垃圾和工程渣土的处置及相关管理活动,适用本规定,但家庭装修工程产生的建筑垃圾和工程渣土除外。

  建筑垃圾和工程渣土是指建设工程的新建、改建、扩建过程中以及建筑物、构筑物的修缮和拆除过程中产生的弃土、弃料及其他废弃物。

  建筑垃圾和工程渣土的处置是指建筑垃圾和工程渣土排放、运输、中转、消纳的各个环节。

  第三条(管理部门)

  市绿化市容行政管理部门是本市建筑垃圾和工程渣土处置的主管部门,负责本规定的组织实施。

  区(县)绿化市容行政管理部门负责所辖区域内建筑垃圾和工程渣土处置的具体管理工作。

  市和区(县)城市管理行政执法部门(以下统称城管执法部门)依法对违反本规定的行为实施行政处罚。

  本市建设、交通港口、公安、规划国土、海事、水务、物价、质量技监、房屋、环保、民防等行政管理部门按照各自职责,协同实施本规定。

  第四条(政府责任)

  市和区(县)人民政府应当将建筑垃圾和工程渣土处置管理工作所需经费纳入本级财政预算。

  区(县)人民政府应当加强对所辖区域内建筑垃圾和工程渣土处置管理工作的领导。

  第五条(鼓励综合利用)

  本市鼓励对建筑垃圾和工程渣土实行综合利用,优先将建筑垃圾和工程渣土作为填充物用于建设工程。

  第六条(确定区域运输单位)

  区(县)绿化市容行政管理部门应当根据所辖区域内建筑垃圾和工程渣土的运输量,按照本规定第七条的要求确定本辖区承运建筑垃圾和工程渣土的单位(以下简称运输单位)。运输单位数量不得少于两家,区域经营期限不得超过2年。

  区(县)绿化市容行政管理部门确定的本辖区运输单位无法满足所辖区域内建筑垃圾和工程渣土运输需求的,区(县)绿化市容行政管理部门应当增加本辖区的运输单位。

  第七条(招投标要求)

  区(县)绿化市容行政管理部门确定本辖区运输单位,应当通过市绿化市容行政管理部门设立的运输单位招投标平台进行招投标。招标条件应当包括下列内容:

  (一)有道路运输车辆营运证的自有运输车辆数量不少于20辆;

  (二)运输车辆符合《建筑垃圾车技术及运输管理要求》(DB31/T 398)的规定,并安装符合市绿化市容行政管理部门规定要求的转弯信号、语音提示装置;

  (三)运输车辆驾驶员数量与运输车辆数量相适应,并通过有关部门组织的交通安全培训;

  (四)运输车辆驾驶员具有3年以上驾驶大型车辆的经历,无承担全部责任或者主要责任的致人死亡的道路交通事故记录;

  (五)有健全的企业管理制度并得到有效执行。

  市绿化市容行政管理部门应当向中标的运输单位核发建筑垃圾和工程渣土运输许可证。

  运输单位的招投标办法由市绿化市容行政管理部门会同相关部门另行制定。

  第八条(建设单位确定运输单位)

  产生建筑垃圾和工程渣土的建设单位(含建筑物、构筑物拆除单位,下同),应当在工程所在地的区(县)绿化市容行政管理部门确定的本辖区建筑垃圾和工程渣土运输单位中选择具体的承运单位。

  第九条(消纳场所设置要求)

  受纳建筑垃圾和工程渣土的场所(以下简称消纳场所),由区(县)绿化市容行政管理部门设置,由市绿化市容行政管理部门统筹平衡。消纳场所应当具备下列条件:

  (一)有符合市绿化市容行政管理部门规定要求的电子信息装置;

  (二)有符合消纳需要的机械设备和照明、消防等设施;

  (三)有符合规定的围墙和经过硬化处理的出入口道路;

  (四)在出口处设置车辆冲洗的专用场地,配备运输车辆冲洗保洁设施。

  第十条(消纳场所管理)

  消纳场所的管理单位应当遵守下列规定:

  (一)按照规定受纳、堆放建筑垃圾和工程渣土,不得受纳其他物料;

  (二)保持消纳场所相关设备、设施完好;

  (三)保持消纳场所和周边环境整洁;

  (四)对所受纳的、符合要求的建筑垃圾和工程渣土,向运输单位出具建筑垃圾和工程渣土消纳结算凭证;

  (五)对进入消纳场所的运输车辆、受纳建筑垃圾和工程渣土数量等情况进行记录,并定期将汇总数据报告区(县)绿化市容行政管理部门。

  第十一条(消纳场所的核实)

  建设工程或者低洼地、废沟浜、滩涂等需要回填建筑垃圾和工程渣土的场所,以及可以受纳建筑垃圾和工程渣土的其他场所,有关单位可以向所在地的区(县)绿化市容行政管理部门提出设置消纳场所的申请,由区(县)绿化市容行政管理部门予以核实后启用。

  区(县)绿化市容行政管理部门应当指派专人至前款规定的消纳场所,对受纳建筑垃圾和工程渣土情况进行监管,受纳的建筑垃圾和工程渣土符合要求的,向运输单位出具建筑垃圾和工程渣土消纳结算凭证。

  第十二条(招标、发包要求)

  建设单位在工程招投标或者直接发包时,应当在招标文件和承发包合同中明确施工单位在施工现场对建筑垃圾和工程渣土排放管理的具体要求和相关措施。

  第十三条(运输费和处置费)

  建设单位在编制建设工程概算、预算时,应当专门列支建筑垃圾和工程渣土的运输费和处置费,并在申请核发建筑垃圾和工程渣土处置证前,存入建设单位设立的建筑垃圾和工程渣土运输费、处置费专用帐户。建设单位未将运输费和处置费存入专用帐户的,不予核发建筑垃圾和工程渣土处置证。

  建筑垃圾和工程渣土运输费、处置费实行政府指导价,由市物价部门会同市绿化市容行政管理部门制定。

  第十四条(运输、处置费用的其他情况)

  建设单位自行选择消纳场所的,建设单位应当与消纳场所管理单位签订消纳处置合同,明确受纳处置的建筑垃圾和工程渣土数量,协商确定处置费。建设单位自行选择消纳场所的,应当与运输单位签订运输合同,明确建筑垃圾和工程渣土的运输量,并根据政府指导价协商确定运输费。

  建设单位委托运输单位选择消纳场所的,由建设单位与运输单位签订运输处置合同,明确运输、处置建筑垃圾和工程渣土的数量,根据政府指导价协商确定运输费和处置费。

  第十五条(处置申报)

  建设单位应当在办理工程施工或者建筑物、构筑物拆除施工安全质量监督手续前,向工程所在地的区(县)绿化市容行政管理部门申请核发建筑垃圾和工程渣土处置证。申请核发建筑垃圾和工程渣土处置证应当提交下列文件:

  (一)建筑垃圾和工程渣土处置计划;

  (二)建筑垃圾和工程渣土的运输处置合同、消纳处置合同、运输合同。

  前款第(一)项规定提交的建筑垃圾和工程渣土处置计划,应当包括建筑垃圾和工程渣土的排放地点、种类、数量、消纳场所等事项;建设单位未能确定消纳场所的,应当提出建筑垃圾和工程渣土消纳申请。

  区(县)绿化市容行政管理部门应当在接到申请之日起5个工作日内,对建筑垃圾和工程渣土处置事项进行审核。符合处置规定的,核发建筑垃圾和工程渣土处置证,并按照运输车辆数量配发相应份数的处置证副本;对建设单位提出的消纳场所申请,应当根据统筹安排原则指定消纳场所。不符合处置规定的,不予核发处置证,并向申请单位书面告知原因。

  处置证应当载明建设单位和施工单位名称、运输单位名称、工程名称及地点、排放期限、消纳场所、运输车辆车牌号、运输线路、运输时间等事项。

  禁止涂改、倒卖、出租、出借或者转让处置证。

  第十六条(报监手续的要求)

  建设单位在办理工程施工或者建筑物、构筑物拆除施工安全质量监督手续时,应当向建设行政管理部门或者房屋行政管理部门提交建筑垃圾和工程渣土处置证。

  第十七条(施工现场管理)

  施工单位应当配备施工现场建筑垃圾和工程渣土排放管理人员,监督施工现场建筑垃圾和工程渣土的规范装运,确保运输车辆冲洗干净后驶离。对施工现场建筑垃圾和工程渣土处置违反规定而未尽监督义务的施工工地,不得参加本市文明施工工地的评选。

  运输单位应当安排专人对施工现场运输车辆作业进行监督管理,按照施工现场管理要求做好运输车辆密闭启运和清洗工作,保证运输车辆安装的电子信息装置等设备正常、规范使用。

  施工单位发现运输单位有违反处置规定行为的,应当要求运输单位立即改正;运输单位拒不改正的,施工单位应当立即向绿化市容行政管理部门报告。绿化市容行政管理部门接到施工单位的报告后,应当及时到施工现场进行查处。

  第十八条(车船运输规范)

  运输建筑垃圾和工程渣土的车船应当统一标识,统一安装、使用记录路线、时间和消纳场所的电子信息装置,随车船携带处置证,并按照交通运输、公安交通等部门规定的线路、时间行驶。

  运输车辆应当实行密闭运输;运输船舶应当实行密闭或者覆盖运输。运输途中的建筑垃圾和工程渣土不得泄漏、撒落或者飞扬。

  第十九条(中转码头要求)

  转运建筑垃圾和工程渣土的码头应当取得码头经营许可证,配备符合市绿化市容行政管理部门规定要求的视频监控系统、电子信息装置和防污设施,并向区(县)绿化市容行政管理部门备案。

  第二十条(消纳结算要求)

  运输单位启运前,建设单位应当委托施工单位将具体启运时间告知工程所在地的区(县)绿化市容行政管理部门,并将建筑垃圾和工程渣土排放量、排放时间、承运车船号牌、运输线路、消纳场所等事项,分别告知消纳场所所在地的区(县)绿化市容行政管理部门和消纳场所管理单位。

  运输单位按照要求将建筑垃圾和工程渣土运输至规定的消纳场所后,消纳场所管理单位应当立即向运输单位出具建筑垃圾和工程渣土运输消纳结算凭证。

  运输单位可凭该结算凭证向消纳场所所在地的区(县)绿化市容行政管理部门申领运输费和处置费,区(县)绿化市容行政管理部门应当在2天内进行核实,经核实符合要求的,通知建设单位予以支付。

  运输单位将建筑垃圾和工程渣土运往其他省市进行消纳的,区(县)绿化市容行政管理部门应当指派专人或者使用电子信息装置进行全过程监控,确保建筑垃圾和工程渣土按照规定消纳后,向运输单位出具建筑垃圾和工程渣土运输消纳结算凭证。

  第二十一条(信息系统)

  市绿化市容行政管理部门应当会同其他有关行政管理部门建立建筑垃圾和工程渣土处置管理信息系统,将运输单位、运输车船、驾驶员、消纳场所有关信息以及建筑垃圾和工程渣土处置的申请、核准信息纳入该信息系统。

  第二十二条(监督检查)

  市和区(县)绿化市容行政管理部门执法人员应当依法对建筑垃圾和工程渣土处置情况实施监督检查。

  执法人员实施检查时,应当对检查的时间、地点、内容、发现的问题及处理情况做好书面记录。

  执法人员实施检查时,应当出示执法证件,不得影响相关单位和个人正常的生产经营活动。

  第二十三条(投诉处理)

  任何单位和个人发现建筑垃圾和工程渣土处置有违反本规定情形的,可以向绿化市容行政管理部门或者城管执法部门投诉和举报。绿化市容行政管理部门或者城管执法部门接到投诉和举报后,应当在规定期限内进行处理,并将处理结果告知投诉人。

  第二十四条(已有处罚规定)

  对违反本规定的行为,法律、法规、规章已有处罚规定的,从其规定。

  第二十五条(对运输单位的一般处罚)

  对运输单位违反本规定的行为,由城管执法部门责令改正,并按照下列规定予以处罚:

  (一)违反本规定第七条第一款第(二)项规定,使用不符合规定的运输车辆的,处200元以上2000元以下罚款;

  (二)违反本规定第十七条第二款规定,未安排专人到施工现场进行管理的,处200元以上1000元以下罚款。

  第二十六条(对建设单位的处罚)

  对建设单位违反本规定的行为,由城管执法部门责令改正,并按照下列规定予以处罚:

  (一)违反本规定第八条规定,委托未经区(县)绿化市容行政管理部门确定的运输单位运输的,处1万元以上10万元以下罚款;

  (二)违反本规定第十五条第五款规定,涂改、倒卖、出租、出借或者转让处置证的,处5000元以上5万元以下罚款。

  第二十七条(对消纳场所管理单位的处罚)

  违反本规定第十条规定,消纳场所管理单位未遵守相关管理规定的,由城管执法部门责令改正,处3000元以上3万元以下罚款。

  第二十八条(对施工单位的处罚)

  违反本规定第十七条第一款、第三款规定,施工单位未配备管理人员进行管理或者未向管理部门报告的,由建设行政管理部门责令改正,处200元以上1000元以下罚款。

  第二十九条(运输许可证的吊销)

  运输单位有下列违法行为在一定期间内被处罚3次以上(含3次)的,由市绿化市容行政管理部门吊销其建筑垃圾和工程渣土运输许可证:

  (一)未实行密闭或者覆盖运输;

  (二)运输车辆超载运输建筑垃圾和工程渣土;

  (三)运输单位擅自倾倒、堆放、处置建筑垃圾和工程渣土;

  (四)运输单位承运未取得处置证的建筑垃圾和工程渣土。

  前款所指的一定期间,由市绿化市容行政管理部门根据管理需要予以规定和调整。

  运输单位擅自倾倒、堆放、处置建筑垃圾和工程渣土或者承运未取得处置证的建筑垃圾和工程渣土,情节严重的,由市绿化市容行政管理部门吊销其建筑垃圾和工程渣土运输许可证。

  运输单位所属的驾驶员发生道路交通事故累计造成3人以上死亡,且承担全部责任或者主要责任的,由市绿化市容行政管理部门吊销该运输单位的建筑垃圾和工程渣土运输许可证。

  第三十条(行政监督)

  区(县)绿化市容行政管理部门、区(县)城管执法部门有下列行为之一的,由上级行政管理部门依据职权责令限期改正,通报批评:

  (一)未依照规定的要求招标或者增加运输单位的;

  (二)对发现的违法行为不依法纠正、查处的;

  (三)其他未依法履行监督管理职责的情形。

  有前款行为,情节严重造成不良影响的,对直接责任人员依法给予行政处分。

  第三十一条(执法人员违法行为的追究)

  绿化市容行政管理部门、城管执法部门和其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的,由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)无法定依据执法或者故意违反法定程序执法的;

  (二)使用暴力、威胁等手段执法的;

  (三)故意损坏或者违反规定损毁当事人财物的;

  (四)对发现的违法行为不依法查处的;

  (五)滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的其他行为。

  第三十二条(施行日期)

  本规定自2011年1月1日起施行。1992年1月11日上海市人民政府令第10号公布,根据1997年12月14日上海市人民政府令第53号修正并重新公布的《上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》同时废止。


  裁判要旨

  用人单位通过民主程序制定的规章制度中禁止职工参与赌博,职工与用人单位签订的劳动合同中亦有禁止赌博的约定,职工仍参与赌博并被公安机关予以治安处罚,即构成对劳动制度和劳动合同之双重违反。用人单位据此单方解除劳动合同不违背劳动法律规定。

  案情

  原告罗平于1978年8月到被告重庆市农商行奉节支行(原信用社)工作,先后分配到新政、金凤、双店、龙池、万胜等分理处从事信贷业务。2010年1月1日,原告与被告农商行奉节支行签订《重庆农村商业银行劳动合同书》,合同中约定:乙方(原告)了解认同甲方所制定的《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》等相关制度规定。同年3月,原告罗平被借调到农商行奉节支行风险管理部贷款核查组工作,主要职责为对农户小额信用贷款后续核对。2011年6月21日13时许,原告罗平在奉节县永安镇人和街双扶公司“玉园宾馆”999号房内与刘杰、吴世刚、马从兵四人以打“软绵绵麻将”的方式赌博(单注50元),被奉节县公安局永安派出所民警当场查获,被该所作出奉公(永安)决字[2011]第50号《重庆市公安局永安派出所行政处罚决定书》,给予罗平500元的治安行政处罚,罗平于次日缴纳罚款500元。2011年7月4日,被告农商行奉节支行行长张厚跃代表支行向职代会作《关于解除罗平同志劳动合同的报告》,与会31名代表在报告上签名;2011年8月30日,被告农商行奉节支行根据重庆农村商业银行行长与奉节支行行长张厚跃签订的《授权书》,依照《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职工规定》等相关规定,作出《关于给予罗平同志解除劳动合同处理的决定》,决定解除与罗平的劳动合同。2011年9月1日,原告罗平向奉节县劳动人事争议仲裁委员会提出仲裁申请,该委员会于同年12月30日作出奉节劳仲案字(2011)第599号《仲裁裁决书》,驳回申请人罗平的仲裁请求。2012年1月5日,原告罗平向奉节法院提起诉讼,请求判决撤销被告奉节支行[2011]154号文件的决定,恢复原告的劳动关系并补偿2011年9月后停发的工资。

  裁判

  奉节法院审理认为,本案原告与被告之间虽然存在无固定期限的劳动合同关系,但原告罗平作为劳动者仍应当遵守用人单位的规章制度。如果职工严重违反用人单位的规章制度,用人单位可以依法解除劳动合同。原告罗平于2011年6月21日参与打麻将的赌博活动,被公安机关当场查获,并受到公安机关的治安罚款处罚,事实清楚,原告罗平的赌博行为违反了《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》中禁止赌博的行业规定。原告罗平身为农商行职工,明知赌博系违法行为且为本单位规章制度所禁止,仍然为之,属严重违反用人单位规章制度的行为;用人单位农商行的上列劳动规章制度,系通过民主程序制定的劳动用工管理制度,该制度中对违反劳动纪律的银行员工的处理程序和实体规定,并不违反法律、行政法规的强制性规定,可以作为本案的处理依据;被告农商行奉节支行按照重庆总行的授权,对罗平参与赌博行为召开行长办公会议研究,向工会代表报告处理意见,工会代表均签名通过,工会无反对意见,并无不当,其解除与罗平的劳动合同关系亦不违法。据此,被告农商行奉节支行解除与罗平劳动关系所依据的事实清楚,适用的劳动制度合法,处理程序正确,故原告罗平要求撤销被告解除劳动关系的行为、恢复劳动关系的诉讼请求,本际不予支持。原告请求补发2011年9月后停发的工资的请求,因被告解除劳动合同不违法,其请求不能成立,遂判决:驳回原告罗平的诉讼请求。宣判后,双方当事人均未上诉,本判决已发生法律效力。

  评析

  1、本案中职工参与赌博并被治安处罚的行为性质分析。

  本案原告罗平在被告农商行奉节支行工作了30余年,作为该行的老职工非但没能带头遵守工作制度和劳动纪律,反而参与赌博并受到公安机关的治安处罚,其行为构成了对工作单位劳动制度及劳动合同的双重违反。从被告单位的劳动制度看,《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》第一百二十八条第(五)项明文规定:“职工参与赌博、违规从事第二职业或中介业务的,给予开除处分或解除劳动合同。”《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》第十一条第(二)项明文规定:“职工参与社会上赌博或与有信贷关系、工作上有直接利益或利害关系的客户进行赌博的,一律给予开除处分或解除劳动合同。”这些制度规定,既是为规范职工管理而制定,也是为保护职工免受纪律处分而设立。原告作为老职工明知而违反,从而导致了工作单位单方解除劳动合同之后果。从原、被告双方签订的劳动合同的约定看,2010年1月1日原、被告双方签订的《重庆农村商业银行劳动合同书》上明确约定:原告了解认同被告所制定的《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》等制度规定,已表明原告罗平愿意接受该制度规定的约束,也明知一旦参与赌博将遭致开除处分或解除劳动合同的严重后果。但原告罗平却违反双方的合同约定,参与赌博并受到公安机关的治安处罚。因此,原告罗平作为老职工不但违反工作单位的劳动纪律,也违反了自己与工作单位所签的劳动合同之约定,这种双重违反导致了用人单位单方解除劳动合同的法律后果。

  2、本案中用人单位单方解除劳动合同的合法性分析。

  从法律规定方面看,《中华人民共和国劳动法》第二十五条规定:“劳动者有下列情形之一的,用人单位可以解除劳动合同:(一)在试用期间被证明不符合录用条件的;(二)严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的;(三)严重失职、营私舞弊,对用人单位利益造成重大损害的;(四)被依法追究刑事责任的。《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条除增加相关内容外,仍重申了《劳动法》的上列规定。这表明,我国劳动法律明确规定了用人单位单方解除劳动合同的权利,当劳动者严重违反用人单位的规章制度和劳动纪律时,用人单位可以单方解除劳动合同。可见,本案被告作为用人单位单方解除与职工的劳动合同,具有劳动法上的法律依据。

  从劳动规章制度方面看,《中华人民共和国劳动合同法》第十九条明确规定,“用人单位根据《劳动法》第四条之规定,通过民主程序制定的规章制度,不违反国家法律、行政法规及政策规定,并已向劳动者公示的,可以作为人民法院审理劳动争议案件的依据。”本案中,被告农商行奉节支行所贯彻执行的《重庆农村商业银行员工违反规章制度处理办法》和《重庆农村商业银行禁止员工赌博和从事第二职业规定》,制定程序符合上列法律规定,内容不违反国家劳动法律法规的规定,且写入了双方签订的劳动合同的约定内容,因而具有法律效力。该劳动制度既应成为被告用人单位解除劳动合同之依据,亦应成为人民法院审理劳动争议案件之依据。

  从被告解除劳动合同的程序看,本案被告农商行奉节支行针对原告违反劳动纪律参与赌博受到治安处罚的事实和性质,在重庆市农商总行授权的职权范围内,根据上列劳动制度规定,召开行长会议研究,向工会委员会报告处理意见,获得工会委员全部签名通过,将处理结果通知工会,该工会无反对意见,然后向原告宣布,送达处理决定。这一处理过程,表明被告作为用人单位对职工解除劳动合同是慎重的,也是向原告负责任的,且处理程序正当合法,既获得劳动仲裁的认可,也获得人民法院的判决支持,是值得其他用人单位学习和借鉴的。

  (作者单位:重庆市奉节县人民法院)
逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
解读:明确了前期物业管理合同对业主有约束力,业主虽然不是前期物业管理合同签署人,但却是当事人,应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊,值得探讨,是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质,则不能不提及“物业服务合同”的性质,前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同,不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”,“委托合同”改为“服务合同”,似乎是对合同的性质界定的一种导向,但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说,说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同(因其也用“转委托”的说法)。

第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读:现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制,因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为,规定了物业合同等相关合同或条款(包括前期物业服务合同)的几种无效情形:(1)为了防止物业服务市场混乱,《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形,如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业,也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。(2)免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效(即便给与了提示和说明)。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读:此条容易理解,物业服务企业的义务依据包括:1)法律法规;2)行业规范;3)合同约定;4)公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目,物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款,但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效:(1)造成对方人身伤害的;(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意,并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉,业主具备诉讼主体地位,业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
解读:业主的违规(违反法律法规和管理规约)或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。(《物业管理条例》第十七条)
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(《物业管理条例》第二十二条、第二十三条) 
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。
解读:《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 (发改价检[2004]1428号)等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费,应避免:1)擅自扩大收费范围;2)擅自提高收费标准;3)重复收费。第1)、2)项针对施行政府指导价的物业服务收费,第3)同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然,此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准,而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。