南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知
江苏省南京市人民政府
宁政发（2008）116号
南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为规范我市廉租住房和经济适用住房管理工作，现将《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们，请认真组织实施。
二○○八年六月二十七日
南京市廉租住房保障实施细则
第一章总则
第一条为健全本市城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障制度，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等部门《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条对本市市区住房困难的城市低收入家庭实施廉租住房保障管理，适用本细则。
本细则所称城市低收入住房困难家庭，是指家庭人均收入、住房状况等符合市政府规定条件的城市居民家庭。
第三条廉租住房保障实行申请、评议、公示、审核和轮候制度。
第四条南京市房产管理局（以下简称市房产局）是本市廉租住房保障工作的行政主管部门。市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市廉租住房保障的组织实施和日常管理工作。
区人民政府负责本辖区的廉租住房保障工作。区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区廉租住房保障的日常管理工作。
市发改、建设、财政、规划、国土、民政、税务、物价、市政公用、监察、金融等部门应当根据各自职责，协助做好廉租住房保障的有关工作。
街道办事处负责廉租住房保障的申请受理和初审工作。
第二章方式与标准
第五条低收入住房困难家庭廉租住房保障实行发放租赁补贴、实物配租或发放购房补贴等相结合的方式，以发放租赁补贴的方式为主。
本细则所称租赁补贴，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴，由其自行承租住房。
本细则所称实物配租，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。有一定支付能力的家庭，可申请购买其实物配租房屋的部分产权。
本细则所称购房补贴，是指政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时，向其发放的保障性购房补贴。
低收入住房困难家庭只能选择保障方式中的一种。
第六条申请人家庭现有住房建筑面积未达保障面积标准的部分，应当列入租赁补贴、保障性购房补贴的计算范围。
租赁补贴按保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额计算，其中低保人员每月每平方米补贴14元，其他人员每月每平方米补贴10元；每户每月补贴金额不足150元的，补足至150元；1人无房户每月补贴300元。
对于符合实物配租条件自愿放弃实物配租选择租赁补贴的，租赁补贴金额上浮20%。
保障性购房补贴的金额按照保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额、每人每平方米补贴720元标准计算。
第七条实物配租住房的建筑面积：2人及2人以下户控制在40平方米左右，3人及3人以上户控制在50平方米左右。
第三章对象和条件
第八条申领租赁补贴和保障性购房补贴的家庭应同时具备下列条件：
（一）具有本市市区城镇常住户口满5年；
（二）家庭人均月收入在规定标准以下；
（三）家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。
廉租住房保障条件和标准，由市房产局会同市有关部门制定或调整，报市政府批准后公布执行。
第九条符合第八条规定并具备下列条件之一的城市低保家庭可以申请实物配租：
（一）连续享受城市最低生活保障2年以上，且无住房；
（二）年满60岁的孤老；
（三）持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。
第十条城市低收入家庭符合下列情形之一的，可申请实物配租：
（一）特困企业中无房且持有市总工会核发的《特困职工证》的特困职工家庭；
（二）市级以上劳动模范家庭，人均住房建筑面积在17平方米以下的；
（三）经市政府认定的其他住房困难家庭。
第十一条有下列情况之一的，不享受廉租住房保障：
（一）已由社会福利院收养的；
（二）因离婚失去自有或共有住房（含承租公有住房）的；
（三）户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的；
（四）现行法律法规规定不得申请廉租保障的其他情形。
第十二条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：
（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养和扶养关系并共同生活的人员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女。
除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：
（一）共同居住且无他处住房的近亲属及其家庭成员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女；
（四）原同户籍的劳教或服刑人员。
第十三条下列房屋认定为申请家庭的住房：
（一）家庭成员的私有房屋；
（二）家庭成员承租的公有房屋；
（三）现实际居住的父母或子女的房屋；
（四）家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有或共有住房（含承租公房）；
（五）已购买或已拆迁安置的房屋。
第四章申请与核准
第十四条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况证明；
（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）需提交的其他证明。
第十五条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户籍所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供申报材料，并书面承诺诚信申报。
（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，核查申请人的家庭收入、人口、住房等情况，提出初审意见，由社区居民委员会组织评议，并在社区内公示5天。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。
（三）区民政部门应当自收到材料之日起15日内对申请人的家庭收入情况进行审核并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。
（四）区房保办应在收到民政部门送交的材料之日起20日内，审核申请人的家庭住房状况，对符合租赁补贴条件的家庭登报公示。公示无异议或者异议不成立的，报送市房保办。
（五）申请租赁补贴的，市房保办在收到区房保办审核材料后予以复核、备案。
申请实物配租或购房补贴的，经市房保办复核后，对符合规定条件的登报公示，经公示无异议或异议不成立的，纳入保障范围；不符合规定条件的，市房保办应当书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可申请复查。
第十六条符合条件的申请人应持市（区）房保办出具的书面通知按下列方式分别办理廉租住房保障的有关手续：
（一）准予发放租赁补贴的，应与区房保办签订《廉租住房租赁补贴协议》，明确补贴标准、停发补贴的规定及违约责任，并向市房保办办理备案手续。
（二）准予实物配租的，由市房保办根据其申请的时间顺序确定相应的轮候批次。申请购买部分产权的，由区房保办受理申请并报市房保办批准后办理。
轮候期间，申请人申请条件发生变化，应及时向所在区房保办报告，由市、区房保办重新审核确认是否符合保障条件。否则，一经发现并查实，立即取消其所得保障并依法依规追究当事人的相关责任。
第十七条实物配租保障对象应通过市房保办组织的摇号等方式选房，并凭房号与市房保办签订有关廉租住房租赁合同，合同文本由市房产局会同有关部门制定。房号经市房保办确认后不得更换。
第五章保障资金及房源管理
第十八条廉租住房保障资金采取多渠道筹措，主要包括：
（一）市、区财政预算安排用于廉租住房保障的资金；
（二）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；
（三）从土地出让中提取的不低于10%的净收益；
（四）廉租住房的产权出让收益；
（五）单位住房资金增值收益；
（六）经济适用住房上市后的净收益；
（七）上级财政安排和补助的用于廉租住房保障的资金；
（八）社会捐赠的廉租住房保障资金；
（九）其他资金。
第十九条廉租住房保障资金实行财政专户管理，专款专用，滚存周转使用，专账核算。主要用于：
（一）新建、收购、改建廉租住房；
（二）发放廉租住房租赁补贴；
（三）发放保障性购房补贴。
审计部门应对廉租住房保障资金的筹集、管理和使用实行专项审计，依法监督检查。
第二十条实物配租的房源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第二十一条新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米左右，主要在经济适用住房中配建。
新建廉租住房建设用地以行政划拨方式供应，免征防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，同时给予相应金融支持。
廉租住房保障按照国家和省政府有关规定享受税收优惠政策。
第二十二条廉租住房租金标准，由市物价局会同市房产局制定，并根据实际情况适时调整。廉租住房租金收入，按照有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第二十三条实物配租的廉租住房，其产权为国家所有，并委托南京市公房管理中心经营管理。
第二十四条承租实物配租廉租住房的被拆迁户，其拆迁补偿款应交市房产局专户管理，按银行活期利率计息，租金和物业管理费从承租人专户中支付，租赁关系终止时进行结算。
第六章退出管理
第二十五条享受廉租住房保障的家庭应当按年度向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。
街道办事处每年对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并将复核结果报区民政局，经区民政局认定后送区房保办。区房保办根据复核结果及有关政策认为须对被保障家庭的资格、方式和额度等进行调整的，应当书面告知当事人。市房保办每年11月汇总全市情况报市财政局备案。
第二十六条有下列情况之一的，市房保办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性购房补贴或停止发放租赁住房补贴：
（一）未如实申报家庭收入、人口及住房状况的；
（二）家庭被取消城市最低生活保障资格连续满一年的；
（三）因家庭收入、居住条件等情况发生变化，已不符合保障条件的；
（四）擅自改变房屋用途的；
（五）将承租的廉租住房转借或转租的；
（六）连续6个月以上未在实物配租住房居住的；
（七）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十七条市房保办确定取消保障资格的决定，应及时书面通知当事人，并说明理由。承租廉租住房的家庭应在接到通知之日起3个月内退回住房。逾期不退回的，市房保办可依法申请人民法院强制执行。
第七章法律责任
第二十八条以不正当手段取得廉租住房保障，经查实应取消其所得保障，并退还已领取的租赁补贴、购房补贴，或退出实物配租住房，且5年内不得再申请；已经登记但尚未获得廉租住房保障的，应取消其登记资格。
第二十九条实施廉租住房保障的工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，应依法追究其行政和法律责任。
第八章附则
第三十条对承租直管公房的城市低收入住房困难家庭，可以参照本细则的有关规定，对住房保障面积标准内的租金予以适当减免。对私房落政中低收入住房困难家庭的廉租住房保障问题，另行制定办法。
第三十一条江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县可以参照本细则，制定本辖区的廉租住房保障实施细则，并报市人民政府备案。
第三十二条本细则自2008年7月1日起执行。2005年9月2日公布的《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》同时废止。
南京市经济适用住房管理实施细则
第一章总则
第一条为规范本市经济适用住房建设、供应和管理，保护当事人合法权益，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等部门《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定供应对象、销售价格和面积，按照合理标准建设，具有社会保障性质的政策性住房。
第三条本市市区经济适用住房建设、供应和管理工作，适用本细则。
第四条经济适用住房建设、供应、管理实行目标责任制管理。
第五条南京市房产管理局（以下简称市房产局）是经济适用住房建设、供应和管理的行政主管部门。负责制定本市经济适用住房建设、供应和管理政策，组织开展经济适用住房项目建设、供应工作，会同市有关部门编制经济适用住房项目储备和建设计划。市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市经济适用住房的建设、供应和管理的日常工作。
区人民政府负责本辖区经济适用住房建设、管理有关工作。区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区经济适用住房建设、供应和管理的日常工作。
市发改委负责按照本市住房保障规划和项目储备计划，牵头编制全市经济适用住房年度建设投资计划；负责经济适用住房建设项目的核准审批、招投标指导和协调等工作。
市建委负责牵头编制经济适用住房年度用地计划，落实经济适用住房项目配套的城市基础设施建设项目，监督管理项目工程招投标工作。
市民政局负责建立健全低收入家庭评议认定制度，并会同有关部门制定低收入家庭资格认定办法。
市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。
市规划局负责经济适用住房建设项目的选址、建设用地、建设工程的规划管理。
市国土资源局负责经济适用住房建设项目征地报批、用地预审、土地供应等工作，依据土地利用总体规划，并按照住房保障规划和年度建设计划的要求，落实好相关建设用地。
市市政公用局负责协调和配合经济适用住房相关配套设施的建设工作。
市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格的审批、监督工作。
市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。
市监察局负责监督各相关业务主管部门在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。
第二章优惠和支持政策
第六条经济适用住房项目应按照本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房保障规划要求，充分考虑城市基础设施和交通出行条件，合理选址布局，按年度建立经济适用住房的项目储备库。建设用地以行政划拨方式优先供应，纳入全市年度住宅用地供应计划，并在申报年度用地指标时单独列出。
江宁区、浦口区和六合区应按照市经济适用住房建设规划和年度计划，安排建设用地，纳入当年市区经济适用住房建设项目储备。
第七条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等各种行政事业性收费和政府性基金（具体免收事项见附件）。
经济适用住房（含独立运作的危旧房改造项目）按照国家及省政府有关规定享受税收优惠政策，暂免征收营业税（具体办法另行制定）。
经济适用住房建设单位可将在建经济适用住房项目抵押，向银行申请住房开发贷款。
第八条为成片开发的经济适用住房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用，代征土地面积超过项目总占地面积30%部分的征地拆迁费用，纳入城市建设资金统筹解决。
供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。
第九条经济适用住房项目应结合城市低收入家庭的居住特点和实际需要，适度提高土地开发强度。
为方便群众生活，降低建设成本，经济适用住房项目配建的机动车位应参照相关居住区设计规范中有关标准的下限配建，地上、地下设置比例根据实际情况确定。
第十条经济适用住房小区可按不超过总建筑面积2%的比例建设商业用房，计入建设成本，房屋产权为国有，由所在地区政府负责管理，其经营收益在扣除管理维护成本后主要用于补贴经济适用住房小区的物业管理支出。
第十一条经济适用住房小区可适当配建部分经营性用房，该部分用房在经有关部门确认后办理土地出让手续，交纳土地出让金后可上市销售，其销售收入在扣除所交纳的土地出让金后的剩余部分，专项用于平衡经济适用住房建设成本。
第十二条购买经济适用住房符合条件使用住房公积金贷款的，应优先发放；本人、配偶及直系亲属可提取其住房公积金用于购买经济适用住房，偿还其住房贷款。
第三章建设管理
第十三条经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作原则，可由市、区政府指定的经济适用住房建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方式选择开发企业，参与招标的房地产开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第十四条经济适用住房项目招投标工作，由市房产局或有关区政府、区房产局牵头组织，市相关职能部门参加，市、区房保办具体负责。招投标工作应成立专门的领导小组，按照国家有关规定组织实施。项目招标文件、评标过程纪录、开标结果由市房保办备案。
第十五条经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应等均应实行公开招投标，并按规定签订中标合同。在签订委托合同书时，应同时签订廉政建设责任书。
第十六条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选和优化规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。
有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
第十七条经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中1人户控制在40平方米左右，2人户控制在50平方米左右。鼓励开发建设单位选用优化户型，以有效控制建设成本，提高建筑质量。
第十八条经济适用住房项目实行验收和备案制度。住宅建设项目竣工时，要严格按照国家和省、市有关规定进行验收和备案，未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。
经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按有关规定和合同约定承担保修责任。
第十九条经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实行单独建帐核算，并接受市房产、财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。
第四章价格管理
第二十条经济适用住房价格实行政府指导价。指导价格由市物价局会同市房产局根据被拆迁土地状况、建设成本和低收入家庭经济承受能力等测算确定，适时向社会公布。
第二十一条经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。经济适用住房销（预）售价格应及时向社会公示。
第二十二条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定执行，以市物价局核定为准。经济适用住房项目的利润率按不高于3%核定。
第二十三条经济适用住房建设实行收费卡制度，市各有关部门在收取费用时，必须填写由市物价局核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十四条经济适用住房基准价格由下列内容构成：
（一）按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿费；
（二）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；
（三）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；
（四）在小区用地规划红线以内、与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
（五）按照不超过本条第一至第四项费用之和的2%计算的建设管理费；
（六）按照不超过本条第一至第四项费用之和的0.5%计算的供应管理费；
（七）为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息；
（八）按照国家规定的税目和税率计算的税金；
（九）按照不超过本条第一至第四项费用之和的3%计算的利润。
第二十五条下列费用不得计入经济适用住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）用于开发经营企业的办公用房、经营用房建设的各种费用；
（三）各种赞助、捐赠费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）其他不应计入价格的费用。
第二十六条经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；
（二）有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书；
（三）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（五）其他应当提供的材料。
第二十七条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。
第五章供应管理
第二十八条购买经济适用住房实行申请、审核、公示和轮候制度。已购经济适用住房家庭不再享受其他住房保障优惠政策。
第二十九条符合下列条件的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：
（一）低收入住房困难家庭应同时符合下列条件：
1、具有本市市区城镇常住户口且满5年；
2、家庭人均月收入在规定标准以下；
3、家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。
当多个家庭共同居住同一住房、且其中有两个以上家庭符合申购条件时，若有一个家庭申购后，其他家庭的住房面积超过了本市的保障面积标准，家庭之间应当协商一致，仅确定一个家庭申购经济适用住房。
（二）国有土地上的被拆迁家庭同时符合下列条件：
1、具有本市市区城市常住户口；
2、货币补偿金额在当年规定的标准金额以下；
3、同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下；
4、本市他处无住房。
（三）经市政府认定的其他困难家庭。
（四）集体土地上的被拆迁家庭申购办法按照《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发〔2007〕61号）文件规定执行。
经济适用住房申购的条件和标准，货币补偿金额的标准、上年度本市人均可支配收入标准，以及标准的调整，由市房产局会同市有关部门制定，并报市政府批准后公布执行。
第三十条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：
（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女。
除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：
（一）共同居住的他处无住房的近亲属及其家庭成员；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女；
（四）原同户籍的劳教或服刑人员。
第三十一条下列房屋应当认定为申购家庭的住房：
（一）家庭成员的私有房屋；
（二）家庭成员承租的公有房屋；
（三）现实际居住的父母或者子女的房屋；
（四）因离婚失去自有、共有住房（含承租公有住房）不满2年的；
（五）家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有、共有住房（含承租公有住房）；
（六）已购买或已拆迁安置的房屋。
第三十二条申请经济适用住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况证明；
（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）需提交的其他证明。
第三十三条申购经济适用住房，按照下列程序办理：
（一）申购家庭应当由户主向户口所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供相关申报材料，并书面承诺诚信申报。
（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，就申购家庭的收入、人口状况、住房状况等进行全面核查，并提出初审意见，由社区居民委员会组织评议后在社区内公示5天；经公示无异议或异议不成立，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。
（三）区民政部门应当自收到上报材料之日起15日内，对申购家庭的收入情况进行审核，并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。
（四）区房保办应当自收到民政部门提交的相关材料之日起20日内，对申购家庭住房状况进行审核，并提出审核意见后提交市房保办。
（五）市房保办应在接到初审意见30日内完成审核工作，对符合规定条件的登报公示。经公示无异议或异议不成立的，即可批准申购家庭轮候待购经济适用住房。经审核，不符合规定条件的，书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以申请复核。
被拆迁家庭购买经济适用住房的程序按有关规定执行。
第三十四条每批次经济适用住房竣工后，区房保办根据市房保办的供应分配计划及房源情况，及时组织申购家庭选房，安排申购家庭与建设单位签订购房合同。
第三十五条低收入住房困难家庭申购经济适用住房的，可将原住房交市房保办收购，收购办法另行制定。
第三十六条已获准购买经济适用住房的家庭，自批准之日起两年内因自身原因未能购房的应当重新申请。
申购家庭在选房后，应及时向建设单位缴纳购房款，半年之内未缴款的视作自愿放弃，两年之内不得重新申购。
第三十七条购买经济适用住房的先后顺序，由市房保办根据登记家庭实际收入水平、住房困难程度和申请登记顺序等确定，也可采用公开抽签或摇号的方式确定。军烈属、残疾人可以优先购买。
第三十八条购房家庭需持《南京市经济适用住房购买通知书》（以下简称“通知书”）到建设单位购买经济适用住房。凭通知书和有关《购房契约》办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第三十九条经济适用住房项目建设单位必须将供应方案（包括套数、面积、对象等）报市、区房保办审核。未经审核的一律不得销售。项目建设单位未销售完的剩余房源转入下年度销售，或由市房保办统一调配供应销售。
经济适用住房项目建设单位在供应销售前，应办理有关销售手续，并协助购房者在规定时间内办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第四十条购买经济适用住房，使用《经济适用住房买卖契约》。房产、国土部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”字样。
第四十一条经济适用住房的物业专项维修基金，由购房人按规定比例缴纳。
第四十二条购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。经济适用住房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。上市出售办法（含集体土地拆迁取得的经济适用住房）另行制定。
第四十三条已建成的经济适用住房小区的物业服务应以“政府主导、社区牵头、综合治理、政策扶持”为原则，其物业服务可采取招标方式选择，也可以由社区居委会牵头，实行居民自我管理。
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《WTO 政府采购协定》对国内政府采购制度的影响及挑战
清华大学公共管理学院
刘春庭
摘要
目前，政府采购制度在中国还处于建立的初期，学习和借鉴国际立法经验显得尤为重要。本文从立法目标、法律适用范围和采购方式的选择和适用三个方面对WTO《政府采购协定》、《联合国经济法委员会货物、工程和服务采购示范法》以及国内相关立法进行了比较分析。随着我们对世贸组织的加入，加入GPA开放政府采购市场是迟早的事情。对此，我们在立法上应该有所准备，在采购的基本制度和运行规则上要注意与国际接轨。在加入GPA之前，我们应该充分发挥政府采购的合法贸易壁垒的作用，为国内的相关产业提供必要的保护。在确定政府采购法的适用范围的时候，要从采购项目的角度出发，利用项目资金的公共性、项目的竞争性和公益性的标准进行衡量。政府采购的采购方法及其适用是政府采购制度中的一个核心性的问题。从我国政府采购的立法目的上来看，应该将采购的重点放在那些公开程度高，竞争性强，规范性比较突出的采购方法上，对其他的方法的适用要加以严格的限制，从而保证政府采购制度和观念的健康形成和发展；同时，要明确每种采购方法的适用条件，使采购者在采购实践中正确选择采购方法，使法律得以真正地贯彻实施。待政府采购市场对外开放之后，再给予那些限制竞争的采购方式以更多的关注，发挥它们的合法贸易壁垒的作用。
Abstract
Up till now, the regulation system of government procurement has just got its life, so studying and learning the international government procurement law seems so necessary that we must do it immediately. This article from the view of the aim, the scope and the manner and its use scope of the government procurement act compare and analyze the Government Procurement Agreement (GPA) and the Model law of procurement on goods projects and services issued by the United Nations Community on Trade Act. After the joining of the World Trade Organization (WTO), it will be the subject of time for china to sign the GPA and open the government procurement market toward the world. So something must be done in our legislation to prepare for it, the regulation in of basic system and its running rule should fit the common require of international procurement law. But before we sign the GPA, we should use the system of government procurement as a good trade vallation which can provide some developing or important industry with legal protection from the foreign competition. To decide the scope in which the procurement law should applicable, we should start our view from the procurement items, and analyze by these standards: whether the fund for the item is public; whether the item is competitive; whether the item is for commonweal. The manners of the government procurement and their use is the top subject in the system. To fit the goal of our government procurement, we should put the emphases on the manners which is open competitive and well regulated. Other manners should be limited to ensure the system and concept form healthily. For each manner, it should be clarified when and where the manner can come into use. So each manner can be use exactly. After china open its procurement market, more attention should be taken on those uncompetitive manners because they are legal trade vallation.
序言
政府采购是指国家机关或公共事业单位及其授权的组织为了公共利益或自身机构的运转或职能的需要而使用公共资金进行的对货物、工程和服务的采购行为。政府采购制度的推行，是公共消费领域的一种制度性的创新，堪称是一场革命。目前，该制度已经成为多数国家管理公共支出的重要手段，在社会经济生活中起着举足轻重的作用。由于政府采购的采购主体主要是各国的中央及地方政府, 所以采购的金额往往十分巨大，一般要占到一国的国民生产总值的10％－15％，所以各国的政府采购占据了本国贸易的一大块市场。在过去的一百多年中，政府采购作为一种制度在一些发达国家得到了很好的发展和完善。相应地，这些国家都建立起了较为完善的政府采购法律体系。随着经济全球化和世界经济一体化发展的不断深入，政府采购已经慢慢演变成了国际贸易的一块重要阵地。为了规范政府采购制度和统一政府采购市场，一些国际组织起草了一些国际性的政府采购法律文件。其中较为重要的要数世界贸易组织的《政府采购协定》和联合国贸易法委员会的《货物、工程和服务采购示范法》了。
应该说，我国的政府采购制度还处于起步阶段，因此认真研究国际上的政府采购法律文件对我们的制度建设是很有帮助的。本文拟从对这两个国际法律文件与我们国内的与政府采购有关的法律文件的比较出发,分析当前形势下我国的政府采购立法面临的问题和应该采取的对策。由于政府采购是一个涉及政治、经济、法律等多个学科的综合性课题，若作全面的分析恐怕一本几百万字的洋洋洒洒之作也难以胜任。本文仅从政府采购法的立法目标、适用范围和采购方法三个角度进行分析，以期得出一些建设性的结论。
第一章．国内外立法简介
第一节．WTO《政府采购协定》
《政府采购协定》（Government Procurement Agreement）(简称GPA)是《建立世界贸易组织协定》的四个附件1之一，它是各缔约方对外开放政府采购市场，以实现政府采购国际化和自由化的法律文件2。
《政府采购协定》是在原《关贸总协定》第七回合谈判于1979年达成的《政府采购守则》的基础上经过乌拉圭回合的多边谈判而达成的。1994年4月15日，该协定在马拉喀什签字，并于1996年1月1日起生效。《政府采购协定》由两部分组成：
第一部分是序言和正文。序言表明了各缔约方缔结《政府采购协定》的原由及该协定拟达到的目标；正文部分由24个条款组成，分别从该协定的适用范围、国民待遇和非歧视待遇、限制竞争的方式、招标和决标程序和防止歧视的其他措施等五个方面作了规定。
第二部分是各缔约方承诺开放的政府采购市场的清单、发布政府采购信息刊物的清单等5个附属文件。
《政府采购协定》并未被纳入加入WTO必须接受的一揽子协议的范围之内，由世界贸易组织的成员方或《GATT》1947的缔约方自愿参加。该协定只适用于签字方，对世贸组织的其它成员方没有约束力。迄今为止，GPA共有27个成员方3和21个观察员方。目前，中国台北、冰岛等45个地区和国家正在申请加入这一协定。其缔约方约占世界贸易组织的全部成员的五分之一，且绝大多数为发达国家。
GPA是政府采购贸易在全球范围内自由化的法律表现，是国际贸易自由化和经济全球化发展的结果之一，其目的是进行全球范围的政府采购自由化的制度安排。GPA进行自由化的方法就是消除基于国别的贸易歧视，通过对招标等竞争性采购程序的规定来实现政府采购市场的非歧视原则，从而降低和消除国际贸易壁垒，拓展世界贸易市场的范围。
第二节. 贸易法委员会的《货物、工程和服务采购示范法》
联合国贸易法委员会的《货物、工程和服务采购示范法》是在该委员会的《贸易法委员会货物和工程采购示范法》的基础上发展而来的5。贸易法委员会是联合国大会为促进国际贸易法的协调和统一、消除因贸易法的差异而对国际贸易造成不必要的障碍而设立的机构。其成员包括所有区域的国家和经济发展处于各种水平的国家。贸易法委员会决定拟定《货物、工程和服务采购示范法》是因为一些国家和地区的现行采购立法不够完善或已经过时，以至使国内的公共采购处于一种效率低下的局面。更为严重的是，有的采购机关还存在着腐败孳生、权力滥用的情况。尤其是对发展中国家和经济处于过渡阶段的国家，因为其缺乏可用于公共采购的资金，所以尽可能以最有利的方法进行采购是十分重要的。《示范法》就是要给这些国家或地区的国内立法提供一个可供参考的蓝本，作为各国评价和更新其采购法规和惯例时参照的范本。另外，《示范法》还有助于减弱或消除因各国相关采购法规的差异和缺乏明确性而造成的对国际贸易的障碍。总之，《示范法》的目的就在于对正在改革其政府采购制度以增加经济的市场取向的国家或正在考虑制定采购立法或更新其现有采购立法以进一步消除对国际贸易的障碍的国家起到帮助作用。
联合国贸易法委员会的《货物、工程和服务采购示范法》由序言和正文两部分组成。序言部分列明了制定政府采购法规的目的。正文部分由57个条款组成，分为总则、采购方法及其适用条件、招标程序、服务采购的主要方法、招标方法以外的采购程序、审查等六大部分，对整个政府采购制度作了较为详细的规定。
第三节．中国的政府采购制度建设
中国的政府采购实践起步很晚。90年代中期，在起草《中华人民共和国招标投标法》的过程中，我们从国外引进了这种用市场的公开竞争的方式进行政府采购的方法。从96年开始，深圳、上海等地相继开始了政府采购的试点实践。事实证明，这种制度有助于加强财政支出管理、节约财政资金、促进社会经济的发展。到目前为止，我国已经有三十余个地方政府颁布了政府采购的地方性法规，开始了政府采购的实践。 近几年，政府采购在国内的发展较快。1999年以来，我国先后发布了一些全国性的政府采购规则，构成了中国政府采购制度的框架。目前在国内的法规中，最具影响力的要数财政部1999年4月17日根据《预算法》制定发布的《政府采购管理暂行办法》。该《办法》对国内的政府采购制度建设及操作规范做出了较为系统的规定，并授权各省级地方财政部门制定具体的实施办法。在同年6月份，财政部还发布了对该《办法》的配套规定：《政府采购合同监督暂行办法》和《政府采购招标投标管理暂行办法》，分别规定了对政府采购合同的监督规则和对招标过程的管理和监督方案。2000年9月份，财政部又发布了《政府采购信息公告管理办法》和《政府采购品目分类表》，前者具体规定了采购过程中的信息公开的方式和手段，后者为采购过程中的标准化操作提供了标准。另外，中国人民解放军总后勤部在2000年也发布了《总后勤部军用物资采购招标管理暂行办法》，作为军用物资采购过程中必须遵守的规范。1999年8月30日，全国人大常委会第11次会议通过了《中华人民共和国招标投标法》，用来调整工程采购的招标投标方式和过程。为了更好地执行《招标投标法》，2000年4月4日国务院批准发布了《工程建设项目招标范围和规模标准的规定》，7月1日又发布了《招标公告发布暂行办法》和《工程建设项目自行招标试行办法》。这些《办法》和《规定》对招投标过程做出了具体的和细化的规定，为实际操作提供了很大的帮助。
为了建立统一的政府采购规范体系，促进我国政府采购事业的发展，目前全国人大正在起草制定一部统一的《中华人民共和国政府采购法》。政府采购法是九届全国人大常委会规划确定由全国人大财经委员会起草的一部重要的法律，属第一类立法项目，规划要求在九届人大任期内出台。全国人大财经委员会设立的政府采购法起草组于1999年4月9日成立，正式开始了政府采购法的起草工作6。2000年10月该起草小组提出了政府采购法的初稿，并于12月召开了政府采购立法的国际研讨会。来自全国一些省级单位和中央国家机关的政府官员和美国、德国、挪威、澳大利亚和丹麦的学者参加了研讨会。会议对政府采购法的初稿进行了逐条地讨论，提出了中肯的和富有建设性的意见。起草小组目前正在根据国际研讨会和有关方面的意见，对初稿进行研究。并将在充分吸收有关意见和研究结果的基础上，提出修订性的第二稿。根据立法计划，在2001年底前，该法要提交全国人大常委会进行审议7。
总的来说，目前我国的政府采购法律体系的框架主要是由《政府采购管理暂行办法》及各地方政府据此做出的地方性规定和《中华人民共和国招标投标法》搭成的。《中华人民共和国政府采购法》颁布后，将由该法勾勒出我国的政府采购框架。《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政复议法》等法律为政府采购制度提供了相应的后勤保障。
第二章．比较分析
第一节．立法目标
如何确定一项法律的立法目标和价值选择，是一项法律制度所面临的首要问题。因为它关注的不仅仅是“为什么立法和怎样立法”的问题，还将面向未来，对国家的执法、司法活动和社会公众的行为起到指导和规范作用。特别是它们在成文法的解释过程中的重要功能，在大陆法系国家尤其受到重视。所谓“目的决定方法”，不同的立法目的决定了法律具有不同内容。
一．国内外政府采购立法目标的比较
WTO《政府采购协定》所关注的焦点集中在政府采购市场的开放程度、各国的采购制度及采购过程的透明度、对其它成员方的供应商给予平等的竞争机会等方面，其目的便是将政府采购市场纳入整个的世界贸易体制之中，降低和消除政府采购造成的贸易壁垒。也就是说，GPA所关注的重心不是政府采购制度，而是政府采购市场的开放和非歧视待遇。
GPA的上述特点在其序言中得到了充分的表现：序言中将各成员方缔结GPA的目的概括为如下几个方面8：
1．通过建立多边的权利义务机制，实现世界贸易的更大程度的自由化和扩大化，改善世界贸易的运行框架；
2．消除成员方在其政府采购领域中存在的对国外的供应商的歧视性待遇；
3．增加成员方有关政府采购的法律、管理规定、程序和做法的透明度；
4．通过建立有关通知、协商、监督和争端解决的国际程序来保证公正、及时、有效地履行政府采购的国际规定，并尽最大可能保持各成员方的权利和义务的平衡；
5．考虑发展中国家和最不发达国家的特殊情况和特殊需要，允许其得到一些特殊待遇。
相对而言，联合国贸易法委员会的《货物、工程和服务采购示范法》（以下简称《示范法》）则更多地关注政府采购本身的制度建设，它从扩大政府采购的供应商的竞争性范围出发，强调政府采购市场面向国际市场的开放，强调将世界范围内的竞争引入到采购机制之中，从而实现采购效益的最大化。应该说，《示范法》是各国政府采购立法的理想境界，它的出发点是如何最大程度地促进采购过程中的竞争、提高采购资金的使用效率从而实现政府采购制度的自身的目标。《示范法》也提出了给予所有的供应商以公平和平等的待遇，这样客观上就开放了政府采购的市场，促进了国际贸易的发展。《示范法》的这些特点在其序言当中同样得到了体现：
《示范法》在其序言中列出的该法的立法目包括以下内容：