湖南省怀化市人民政府办公室


关于印发《怀化市存量房交易税收征收管理办法(试行)》的通知


怀政办发〔2012〕25号



各县(市、区)人民政府，市直机关各单位：

　　《怀化市存量房交易税收征收管理办法(试行)》已经2012年7月23日市人民政府第61次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。



　　二○一二年八月十五日



　　怀化市存量房交易税收征收管理办法(试行)

　　第一条　为进一步加强和规范存量房交易税收征管，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2011〕61号)等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于怀化市行政区域内存量房交易环节的税收征管。

　　第三条　发生存量房交易负有纳税义务的单位和个人，应当依法如实申报缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。申报纳税按以下程序进行：

　　(一)向主管地税机关办税服务厅或房地产交易办证场所的办税窗口申报纳税;

　　(二)由主管地税机关运用房地产批量估价技术软件评估存量房交易评估价值;

　　(三)按照主管地税机关确认的计税价格缴纳税款。

　　第四条 发生存量房交易的单位和个人，应在办理产权变更登记前，向主管地税机关申报缴纳相关税款。交易双方应当依法如实申报存量房交易价格，依法足额缴纳相关税款。

　　第五条　地税部门按财政部、国家税务总局的要求，应用房地产评估技术，建立存量房交易申报价格比对系统。比对系统采用国际上通用的评估方法，借助房地产批量估价技术软件建立的估价模型，将待评估房地产就地理位置、建筑结构、朝向、楼层、层高、侧端、交易时点等主要因素修正得出存量房交易评估价值。

　　第六条 纳税人申报的交易价格高于存量房交易评估价值时，按纳税人申报的交易价格征税;纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估价值下浮20%征税。

　　以下情况可视为有正当理由，可以采信纳税人申报的价格作为计税价格。

　　(一)由法院裁定、判决和仲裁机构裁决的存量房权属转移价格;

　　(二)通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的存量房权属转移价格;

　　(三)有其他正当理由的情形。

　　第七条　纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，可依法向房地产所在地主管税务机关提出复核申请，并提供证据资料;主管税务机关经核查后出具复核结果，按复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。纳税人对税务机关复核后征收税款仍有异议的，在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，可依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可依法提起行政诉讼。

　　第八条　纳税人发生存量房交易行为，未按规定缴纳税款的，由税务机关依法追缴应纳税款、滞纳金，并依法给予行政处罚。纳税人采取欺骗、隐瞒等手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第九条　地税部门应当做好存量房交易过程中的税(费)款征收、争议处理、减免税管理和税收政策宣传、纳税辅导等工作。财政部门应当做好存量房交易税收管理的相关协调等工作，配合地税部门实施税收征管。房产、国土资源等部门应当严格落实“先税后证”政策规定，在办理权属转移登记时，当事人未能提供销售不动产统一发票和相关完税凭证的，依法不得办理权属转移登记手续。

　　第十一条　本办法自公布之日起30日后施行。










铁路企业如何打民事官司

洛阳铁路运输法院 张建伟

随着社会主义市场经济体制的逐步确立，铁路走向市场的步伐进一步加快，与此相适应，铁路的客货运输和以运输为依托的多元化的多种经营、集体企业经济、房地产开发以及代办托运、公铁联运等多种延伸服务得到了很大的发展，铁路企业与地方单位之间、路内单位之间以及与其他公民、法人之间的经济联系进一步扩大，经济活动和往来进一步增多，铁路运输市场已成为社会主义市场经济的一个重要组成部分。与此同时，由于我国经济立法滞后，法制不够健全和完善，公民法制观念淡薄，守法意识不强等原因，经济活动中的违约、欺诈、拖欠货款、恶意串通、合同陷阱行为不断出现，铁路货物运输合同货损纠纷、铁路旅客运输合同人身损害赔偿纠纷以及其他各种经济纠纷大量增多，不仅影响了铁路企业的正常经营活动，而且严重损害了铁路企业的合法权益。这种状况在客观上就要求铁路企业要学会运用法律武器解决这些纠纷，特别是要掌握打民事官司的基本常识和技巧。笔者仅就铁路企业在打民事官司时应掌握的诉讼知识和注意的问题谈一些粗浅认识。
一、起诉。铁路企业在进行铁路客货运输服务或其他经营活动中由于自己的民事权益受到了侵害而与其他公民、法人或者其他组织发生争议时，有权向法院提起诉讼，请求法院保护其合法权益。此时，铁路企业是民事诉讼中的“原告”。铁路企业起诉时应当知道而且要严格把握以下问题：
（一）起诉应当具备以下条件：1、作为原告的铁路企业必须是自己的民事权益受到了侵害，与本案有利害关系。而且提起诉讼的铁路企业必须适格，即必须具有诉讼行为能力。依照法律规定，只有铁路局、铁路分局以及依法经工商行政管理部门核准登记成立的铁路多经公司、集经公司才具有诉讼行为能力，能够作为原告起诉，如果是铁路分局下属的站、段的民事权益受到了侵害，只能由铁路分局以自己的名义起诉。2、被告必须是与本案有利害关系的相对人——侵害了原告的民事权益的公民、法人或者其他组织，而不是原告想当然认为的其他人，因为只有选择了正确、适格的被告，原告的权利才有可能得到法律保护。例如，在铁路货物运输合同纠纷中，铁路企业在起诉时应选择收货人或者托运人为被告；在铁路运营事故侵权纠纷中，铁路企业应选择造成铁路运营事故的侵权人为被告。3、必须明确提出让法院依法保护的具体民事权益是什么，即起诉请求的具体内容是什么，同时，必须提出相应的事实根据和理由。4、所诉的问题，必须属于法院依法有权受理民事诉讼的范围，而且，受诉法院还必须依法拥有管辖权。以上四个条件在起诉时必须同时具备。
（二）选择合适的时机起诉。法律规定向法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为二年，无正当理由超过诉讼时效期间起诉将丧失胜诉权。在铁路货物运输合同纠纷中，铁路企业起诉要求托运人或收货人赔偿损失或补交费用的，其诉讼时效期间为180天，超过时效索赔的，法律将不予保护。笔者认为，铁路企业一般应在纠纷发生后与对方协商未果时立即起诉，以免因超过诉讼时效而丧失胜诉权，情况紧急时也可以不与对方协商而直接起诉，以充分保护自己的合法权益，避免损失的扩大。
（三）向法院提供充分详实的证据材料，以证明自己的事实主张。我国民事诉讼法规定了“谁主张谁举证”的诉讼原则，即当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。如果没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，那么负有举证责任的当事人要承担不利的后果。因此，铁路企业在起诉时不能存在“诉状一交给法院就完事大吉了”的错误思想，而应充分认识到诉讼举证的重要性，及时向法院提交有关的证据材料，如经济合同书、铁路大票、货运记录、交货（付款）凭证、损失证明、来往信件等，以证明自己的事实主张。同时这一诉讼原则在客观上就要求铁路企业在签订合同时应尽量采用书面形式，避免口头协议、君子协定，而且平时要注意收集、保管好履行合同的相关资料，以便在起诉时能够向法院提供完整详实的证据。
（四）应向哪个法院起诉？《民事诉讼法》规定，民事纠纷案件应向被告住所地或者合同履行地法院起诉,也可以由原、被告双方在合同中约定管辖法院（可以约定选择原告住所地、被告住所地、合同履行地、合同签订地、标的物所在地等其中的一个法院）。笔者认为，铁路企业应尽可能地选择“协议管辖”—— 在订立合同时与合同对方协商，约定发生纠纷由铁路企业所在地的铁路运输法院管辖，即使没能选择“协议管辖”，也应向被告住所地或者合同履行地的铁路运输法院起诉。这样做一是能够节省诉讼时间和诉讼成本，减少不必要的讼累，二是铁路运输法院比地方法院在了解掌握铁路常识和规章规定方面有一定的优势，有助于保障案件得到及时公正的处理。
（五）按照国家规定的标准，向法院按时足额地交纳诉讼费。若不按时交纳，法院将按原告自动撤诉处理。如交纳有困难，可向法院书面申请减、缓、免交诉讼费，法院将依有关规定，对申请进行审查，认为符合条件的，法院会及时通知原告，并使案件进入审理程序。案件审结后，诉讼费由败诉方承担。
（六）若欲向被告追索的财务或金钱，有被转移或抽逃的可能，铁路企业可以在起诉的同时向法院申请财产保全或者先予执行，即要求法院立即查封或执行被告的财产，冻结被告银行账户中的资金或者采取其他措施。例如铁路企业在起诉时可以向法院申请查封被告存放在铁路货场中的货物，以保证被告有能力偿还运费和装卸费。若诉讼主要证据不在自己手里（如领货凭证、账册等），可在诉讼之初即向法院申请证据保全。
二、应诉。地方单位、路内单位以及其他公民、法人以自己的民事权益受到侵害为由向法院起诉铁路企业的，铁路企业应积极应诉。此时，铁路企业是民事诉讼中的“被告”。 铁路企业应诉时要做好以下准备：
（一）摈弃“铁路家大业大，损失一点不算什么”的思想，积极应诉，据理力争，把铁路企业的损失降到最低点。收到原告的起诉状副本后，要对起诉状中提出的诉讼请求、事实和理由进行认真分析，对确凿的事实应该承认，对合理的要求应该接受，对无根据的事实和不合理的要求，不要置之不理，而要准备好事实和证据，提出自己的反驳意见。即使被他人无理起诉时，也要积极应诉。因为原告到法院起诉是有理还是无理，不取决于被告的认识。被告只有在庭审中陈述事实和理由，帮助法院查明事实真相，才能使法院作出正确判决，从而维护自己的合法权益。
（二）了解民事诉讼法有关案件管辖的规定，审查受诉法院是否对该案有管辖权。如果受诉法院对该案没有管辖权，则可以在答辩期内（收到起诉状之日起15日）向受诉法院提出管辖权异议，请求将案件移送有管辖权的法院审理。
（三）向法院申请查阅原告起诉时提交给法院的所有证据。这样做一来可以了解原告起诉的事实根据，做到心中有数，二来可以针对原告的证据准备好自己的反驳证据，做到有的放矢。
（四）答辩时应按时向法院提交书面答辩状，尽可能避免口头答辩。这样做既能使答辩意见条理清晰、意思明确，又能使法院充分了解答辩意见，全面审查案情，合理安排庭审程序。答辩状要针对起诉状提出的事实和理由，抓住关键进行答复和辩驳,特别是要抓住起诉状中那些与事实不符、证据不足、缺少法律依据的内容，进行系统辩驳。在辩驳中，陈述自己的理由和观点，提出证据，阐明法律依据，以便法院审理时借以判断原告的诉讼请求是否符合事实，是否有法律依据，从而作出正确裁判。写好答辩状后，应在法律规定的答辩期限内将答辩状递交法院。
（五）准备与本案有关的证据材料，特别是要把自己作为反驳根据的事实证据提供给法院。如果认为自己在该案中没有责任、责任较小或者原告责任较大，就必须提供相应的证据，否则将承担败诉的后果。例如，在铁路旅客人身损害赔偿纠纷案中，铁路企业认为对旅客的伤亡没有责任，就必须向法院提供自己已尽到了注意的义务或者是由于旅客故意、重大过失而造成伤亡的证据，否则，铁路企业就要承担赔偿责任。
（六）如果认为在该纠纷中自己的民事权利也遭到了原告的侵害，铁路企业也可以在收到起诉状后法院做出裁决前向受诉法院递交反诉状，要求原告承担相应的民事责任。例如，收货人以货物毁损为由拒不领取货物，并起诉铁路企业（承运人）索赔的，铁路企业就可以以收货人延期领取货物造成铁路损失为由，反诉收货人，请求收货人赔偿损失。
三、需要特别注意的问题。铁路企业打民事官司时，不论是起诉还是应诉，是“原告”还是“被告”，都需要特别注意以下问题：
（一）如果与其他公民、法人或者其他组织发生争议的是铁路分局下属的站、段，那么虽然有权向法院起诉或应诉的是铁路分局，但是这些站、段仍然应当把纠纷情况及时报告给铁路分局的有关部门（如法律顾问室等），并积极提供相应的证据材料，主动配合铁路分局有关部门的工作，使之及早掌握详细情况，尽快采取相应的法律措施，打好民事官司。因为铁路分局的利益，就是站、段的利益，铁路分局的损失，就是站、段的损失。
（二）发生纠纷时，应及时向铁路企业的法律顾问或者律师咨询，了解本案涉及的相关法律法规的内容和诉讼程序，明白自己一方在案件中应负什么责任和责任的大小，并据此做好准备，打有把握之仗。若诉讼中涉及的法律关系相对复杂，应当请铁路企业的法律顾问或律师作为己方的诉讼代理人，以保证自己充分行使诉讼权利，最大限度地保护自己的合法权益。
（三）不要拒绝签收法院送达的有关法律文书（如起诉状、传票、判决书等）。因为拒绝签收并不代表法院没有送达，法院可以采取留置送达的方法。
（四）不要拒绝在法院做的笔录（调查笔录、庭审笔录等）上签字。因为即使不签字，法院的书记员仍可以在笔录上记名原因，将笔录附卷生效，而且不签字也使自己无法申请补正笔录中的错误或者遗漏。
（五）必须按照法院传票上所写的时间准时出庭，因为按时出庭进行诉讼是诉讼当事人必须履行的一项诉讼义务。若遇到不可抗力的情况不能按时到庭，须向受诉法院书面说明。否则，如原告两次无故不到庭，法院可依法按原告自动撤诉处理。如被告无故不到庭，法院可依法缺席判决，而且必须到庭的被告，经两次合法传唤，无正当理由拒不到庭的，法院可以采取拘传措施，强制其到庭。
（六）诉讼中要严格按照法律规定来行使诉讼权利，规范诉讼行为，不做任何妨害民事诉讼活动的事情。如果妨害了民事诉讼活动，将会受到严厉的制裁。民事诉讼法规定，对妨害民事诉讼活动的诉讼参与人或者其他人，法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
学会打民事官司，可以说，是铁路企业迈入新世纪的入门证。因为，中国已经加入了世贸组织，铁路企业今后面临的入世挑战和困难将越来越多，运用法律武器来保护自己的合法利益，特别是学会打民事官司将会是铁路企业现在和将来面临的主要挑战之一。今日的起诉、应诉，正是为了明日铁路运输事业的发展壮大和社会永久的息诉祥和。