徐州市经济适用(解困)住房销售管理暂行办法
江苏省徐州市人民政府
市政府关于印发徐州市经济适用(解困)住房销售管理暂行办法的通知
徐政发 〔2004〕 77号
各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
《徐州市经济适用(解困)住房销售管理暂行办法》已经市政府研究同意，现予印发。希各单位遵照执行。
二○○四年六月二十日
徐州市经济适用（解困）住房销售管理暂行办法
第一条 为建立和完善住房保障供应体系，加强对本市经济适用（解困）住房购买对象的管理，根据建设部《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号），制定本办法。
第二条 本办法适用于由政府统一组织建设，享受政策扶持，面向市区偏低收入家庭出售，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 经济适用（解困）住房实行政府扶持、保本微利、个人负担的原则。购买经济适用（解困）住房家庭的收入和住房面积应符合本办法的规定，每个家庭只能享受一次、限购一套。第四条经济适用（解困）住房的销售，按照公开、公平、公正的原则，实行申请、公示、审批、准购、轮候制度。
第五条 市房管局负责市区经济适用（解困）住房的销售管理工作。
第六条 申请购买经济适用（解困）住房的家庭，应同时具备以下条件：
（一) 家庭人均住房使用面积低于8平方米（含8平方米）的；
（二） 按家庭所有成员的实际收入计算，家庭人均月收入低于300元（含300元）的； （三） 一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭），至少夫妇一方具有市区常住户口10年以上（1994年12月底前迁入的非农业户口）。
第七条 徐州市市区被拆迁人只有一套住房,且货币安置款低于7万元（含7万元）的，可申请购买经济适用（解困）住房。
烈属、市级以上劳模可优先选购经济适用（解困）住房。
第八条 有下列情况之一者，不能申购经济适用（解困）住房：
（一） 家庭成员不足2人的；
（二） 已按房改政策购买过公有住房、集资建房、经济适用住房、安居房等或享受过购房补贴的；
（三） 已入住敬老院或社会福利院的。
第九条 申购家庭成员的认定。申购家庭分摊家庭收入的成员包括：
（一） 本人及配偶；
（二） 同住的未婚子女；
（三） 无工作、他处无住房的直系供养亲属；
（四） 正在服义务兵役的未婚子女；
（五） 在外地读书的未婚子女。
第十条 申购家庭现住房面积的认定。申购家庭现住房面积包括：
（一） 家庭成员居住的私有住房；
（二） 家庭成员承租的公有住房；
（三） 现居住父母或子女的住房；
（四） 已领取拆迁货币补偿款的；
（五） 待入住的拆迁安置住房。
第十一条 申购家庭现住房面积的计算：
（一） 租赁公有住房的，以租约记载的使用面积为准；
（二） 已领取房屋所有权证的，以记载的建筑面积按多层70%、平房80%的比例折算成使用面积。
第十二条 购房申请人须提供以下材料复印件并校验原件：
（一） 夫妻双方身份证、户口簿，夫妻双方户口不在一起的，须提供结婚证书或婚姻证明；
（二） 夫妻双方所在单位出具本人年收入证明和现住房情况证明（产权证、租约等）；无工作单位的，由所在社区居民委员会出具证明；
（三） 符合本办法第七条第一款的，应提供拆迁结算证明或动迁单位的拆迁合同、证明；
（四） 特困职工和最低收入家庭凭市总工会、民政部门提供的有效的《徐州市特困职工证》、《徐州市城市居民最低生活保障金领取证》。
第十三条 申请、认定程序：
（一） 申请。申请人携上述材料到所在单位或社区居委会申请、领取《徐州市中等偏低收入家庭购买经济适用（解困）住房审批表》（以下简称《审批表》）并如实填写；
（二） 初审。申请人所在单位或社区居委会对申请人的收入及住房情况进行调查确认，在本单位或所在辖区内公示10天，公示后无异议的，签署意见盖章，并将《审批表》送到市房管局经济适用（解困）住房办公室；
（三） 确认。市房管局经济适用（解困）住房办公室对申请人的基本情况进行审核后，将申购材料报市房管局经济适用（解困）住房领导小组复审、确认。对确认的申请人采取抽号的方式产生购房人名单，并向社会公示，公示无异议的，由市房管局经济适用（解困）住房办公室通知购房人，发放《徐州市经济适用（解困）住房准购证》（以下简称《准购证》）。
第十四条 销售程序：
（一）选房。将出售房屋的坐落、户型、面积、价格在指定地点公开展示，由购房人挑选；
（二）抽号。购房人携带《准购证》及本人身份证，按规定时间到指定地点抽取选房顺序号，确认购房先后顺序，发放购房顺序号。不能按时到场抽号的，只能选取剩下的顺序号； （三）购房。购房人携带《准购证》、本人身份证、购房顺序号，按规定时间到指定地点，按购房顺序号分批选购住房，由工作人员将所选购住房在《准购证》上登记盖章确认；
（四）签约、交款。购房人在规定的时间内签约、交款，未按规定时间签约、交款的视为放弃；
（五）购房人应按规定缴纳交易手续费、维修基金等费用，办理入住手续；
（六）办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。
第十五 经济适用（解困）住房销售价格实行政府指导价，其销售价格按照《关于转发〈江苏省经济适用住房价格管理办法实施细则〉的通知》（徐价服〔2003〕20号）执行。
第十六条 购买经济适用（解困）住房的家庭，须按照《徐州市物业维修基金管理办法》（徐州市人民政府令第81号）缴纳住房共用部位、共用设施设备维修基金，自觉接受小区物业管理公司的管理，按时缴纳物业管理费。
第十七条 购买经济适用（解困）住房，应在房屋交付后3个月内凭《经济适用（解困）住房销售合同》及购房发票办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上加盖“经济适用（解困）住房”专用章。房屋所有权归个人所有。
第十八条 购买经济适用（解困）住房的个人可以向商业银行申请贷款；缴存住房公积金的职工，可享受政策性贷款或支取住房公积金。
第十九条 经济适用（解困）住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》10年后，方可上市出售。出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用（解困）住房差价的10%向政府交纳收益。经济适用（解困）住房购买人以市场价出售经济适用（解困）住房后，不得再购买经济适用（解困）住房。
第二十条 对采取隐瞒、欺骗等手段骗购经济适用（解困）住房的，一经发现，立即撤消其有关购房手续，收回住房，并提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由市房管局提请有关部门追究单位主要领导的责任。
第二十一条 本办法由市房管局负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起实施。
浅议宪法的效力及其实现和保障
陈光
(北京市延庆县人民检察院,北京 102100)
摘要：宪法的效力是指宪法的法律强制性和约束力。宪法有无效力以及效力的实现程度反映了国家强制力的实现程度，宪法效力关乎国家安危和社会稳定。书面宪法制定后必须切实贯彻执行，必须实实在在地调整各种现实社会关系，即必须具有实际效力，否则，再好的宪法也等于一纸空文。宪法效力的实现与宪法效力的保障是宪法实施的关键内容，它关系到国家的政治安定和全面发展，在宪政建设中具有十分重要的意义。
关键词：宪法 效力 实现 保障
国家的任何法律都应具有法律效力。有学者认为，宪法规范和法律规范都是法规范的表现形式，但基于宪法规范的特性、基本功能和地位，决定了其不是法律规范，也不是特殊的法律规范。但学术界通常认为，宪法规范是法律规范的一种，由于宪法规范的后果因素特别是消极后果即制裁因素与法律规范相比较为特殊，据此又认为，宪法规范是一类特殊的法律规范。如法国现行宪法（第五共和国宪法）篇首语称宪法为“宪法性法律”，这种表述表明宪法是法律之一种。既然宪法规范是法律规范的一种，宪法作为特定国家法律体系中的重要组成部分，作为国家的根本法，当然具有法律效力。
宪法的效力，是指宪法的法律强制性和约束力，是宪法作为国家根本法对整个国家生活和社会生活进行调整所具有的最高法律效力。具体而言，它是指宪法在属时、属地、属人、属事四维度中的国家强制作用力。宪法效力问题，是宪政实践和理论的核心问题之一，也是立宪和行宪所面临的首要问题。
一、宪法效力的意义
宪法效力的意义在于：（一）宪法具有法律效力是建立宪政的基本前提，而树立宪法的最高权威则是宪政的集中表现。权力的诱惑和人性的弱点，无时无刻不在冲击着宪政的基本精神。如果宪法在国家和社会管理过程中真正具有最高法律效力，那么，公共权力的限制、公民权利的实现也就有了坚实的保障，而宪政也就能最终建立起来。（二）宪法的效力是宪法规范与社会现实相统一的表现。宪法效力是宪法的普适性价值落实到社会实际的桥梁，是纸上的宪法转化为实际规范的中介。宪法规范与社会现实处于动态平衡之中，一方面社会现实的发展要求宪法规范与之相适应，另一方面宪法规范又要规范社会现实，校正“越轨”行为。因此，宪法效力既体现了宪法的适应性，又体现了宪法的权威性。（三）民主政治建设和法治国家建设都最终依赖于宪法效力。（四）法律效力的实质是国家强制作用力的实现，宪法是国家根本大法，其效力自然是国家强制作用力的根本实现形式。因此，宪法有无效力以及其效力的实现程度反映了国家强制力的实现程度，宪法效力关乎国家安危和社会稳定。对宪法效力的研究也具有极为重要的意义，研究宪法效力的目的是更好地、更充分地实现宪法的效力。
二、宪法效力的特点
宪法效力具有以下特点：（一）最高权威性。在成文宪法的国家中，宪法的法律效力高于一般的法律，在国家法律体系中处于最高的法律地位。在世界上许多国家的宪法中，都规定了宪法是国家的根本法、基本法、最高法或最高法规等，并用专门的条文或专章规定宪法的最高法律效力的性质。如俄罗斯联邦宪法（1993年）第15条第一款规定：“俄罗斯联邦宪法具有最高的法律效力和直接的作用，适用俄罗斯联邦全境。”（二）稳定性。“一部有效的宪法可以引发人们对政治进程的稳定寄以期望的规则体系。稳定可行的宪法是社会稳定的制度和法律前提。”宪法的稳定性是通过宪法效力的稳定性来实现的，它意味着一部生效的宪法在一段时间内无论在形式上还是事实上都保持着同等的效力，它表明了一部宪法有效规制社会生活的连续状态。（三）全面性。宪法是民主制国家的根本法，它调整的对象非常广泛，其效力及于国家和社会生活各方面最基本的社会关系，它在本国社会关系的各个领域都全面有效。
三、宪法效力的层次
宪法的效力可分为抽象效力和实际效力两个层次。宪法的抽象效力是指宪法内容的妥当性，即规范上的效力，它涉及个人与社会、自由与平等之间的协调以及在此基础上实现公共福利和私法民主主义原理的程度。宪法的实际效力是指宪法的实效性、实施手段乃至法治秩序的发展阶段。宪法具备了抽象效力，并不等同于它同时也自然而然地具备了实际效力。换言之，宪法条款本身是否有效，长没长出能够“啃硬骨头的牙齿”，还有待于社会实践来证明。列宁关于“宪法就是一张写着人民权利的纸”的名言，实际上包含了两层意思，“第一，宪法的根本任务在于确定和保障人民的基本权利；第二，宪法所赋予人民的基本权利，仅仅是写在‘纸’上的权利，更为重要的是采取有效的措施，使这种纸上的权利变成现实的权利。”这就要求书面宪法制定后必须切实贯彻执行，必须实实在在地调整各种现实社会关系，否则，再好的宪法也等于一纸空文。这就涉及到宪法的实施及保障的问题，也就是宪法效力的实现及宪法效力的保障的问题。
四、宪法效力实现的根据
宪法效力实现的根据有四：（一）国家权力。凯尔森认为，法律效力的本原是由于存在着一种假定的最终的基础规范，基础规范并不是由造法机关用通常的法律程序创造的。考察现代社会的基础规范可以看到，法律是从宪法中取得其效力的，宪法就是基础规范。例如《中华人民共和国刑法》之所以具有法律效力，是因为首先该法第452条规定：“本法自1997年10月1日起施行。”其次，中华人民共和国主席于1997年3月14日发布第83号主席令， 代表国家赋予该法以法律效力。据此可知，法律效力的取得和丧失的根据是国家权力。国家通过正当程序行使国家权力赋予法律以法律效力。按宪法赋予法律以效力和赋予宪法本身以效力，其关系恰如孟德斯鸠关于制度和首脑的关系一样，即在社会制度刚刚产生出来时，共和国的首脑们就缔造了共和国的制度，而后来则是共和国的制度造成了共和国的首脑。宪法效力的获得或丧失，宪法效力的实现都以国家权力为基础，都以国家权力为后盾。（二）民众意志。宪法效力的实现同宪法所体现的民众意志密切相关。宪法效力的实现更多地依赖于宪法主体的自愿遵守和适用，对宪法的自愿遵守和适用要求宪法在最大程度上体现民众意志即宪法的民主化。（三）知识和经验。“宪法更多依据了经验而不是任何一种抽象理论。” “立法、司法、行政三种权力或还有其它的权利不是人为创造的，国家按三权的划分实行分权与其说是政治家的创造，不如说是政治家总结了历史的经验。”这种意义上的知识和经验既包括古人的、今人的、别人的，也包括自然科学、社会科学的知识和经验。马克思说过，“社会不是以法律为基础的，那是法学家们的幻想。相反地，法律应当以社会为基础，法律应该是社会共同的、由一定的物质生产方式所产生的利益和需要的表现，而不是单个人的恣意横行。现在我手里拿着的这本拿破仑法典并没有创立现代的资产阶级社会，相反地，产生于18世纪并在19世纪继续发展的资产阶级社会，只是在这本法典中找到了它的法律体现。”宪法之所以能被人们自觉遵守，因为其中凝结着具有真理性的知识和经验，反映了绝大多数人的共同意志。人们对宪法的遵循并不单单因为违法要承担法律责任，而在于从人类的知识和经验中得出结论，不守法是错误的。同时，宪法的发展过程也是知识和经验的产物。众所周知，宪法在人类社会一开始是没有的，而是历经无数代人的无数实践逐渐形成的，人们通过实践，通过理性思考，得到了共识。（四）宪法的科学性与真实性。无论是宪法、宪政体制，还是宪政活动，都是客观现实中政治实践活动的产物。因此要实现宪法的效力，就必须有一部真实反映社会政治状况和政治需要的宪法。但人类社会的发展日新月异，人们的思想观念也在不断地新陈代谢。而这诸多情况交互作用的结果，势必又会产生新的需求。然而经验告诉我们：只有受到人们尊重的宪法，才能具备尊严，才能产生作用；而只有反映和满足现实社会人们需求的宪法，才能得到人们的尊重和遵守。因此，要实现宪法的效力，不但要求在制定宪法过程中必须真实、科学，而且在实施宪法过程中，必须随着社会现实的变迁而不断发展、完善，从而保证宪法与社会现实相一致，使宪法能在政治实践中切实得到贯彻和落实。
五、宪法效力的保障
“世界上没有一部宪法，它的效力只是来自自己的规定”。要发挥宪法的最高法律效力，必须要在实际生活中保证其贯彻执行，否则，宪法只能成为一纸空文。因此，加强对宪法效力的保障是十分重要的。
就宪法效力保障的基本基本方式来说，实际上，宪法的效力保障以及对国家权力进行限制的程度等课题的解决，都可以归结到一项重要的制度发明，这就是违宪审查。违宪审查制度的主要功能是维护宪法秩序的统一性以及切实保障人权和公民的基本权利不受国家权力的侵犯。在我国，违宪审查制度还很不完善。违宪审查的专门机构和违宪审查的程序缺乏国家法律上的明确规定，使得我国的违宪审查制度难以发挥应有的作用。2003年5月14日三位法学博士滕彪、俞江、许志永向全国人民代表大会常务委员会提交的“关于审查《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》的建议书”引起了社会的广泛关注，也引发了社会各界对违宪审查的大讨论，可以说具有激活中国违宪审查的重要意义，必将在中国宪法发展史上留下浓墨重彩的一笔。
应该肯定，我国宪法效力保障体制，为贯彻落实宪法、推进社会主义民主政治建设和法治国家建设发挥了重要作用，但也还存在着许多不足。诸如缺乏专门的宪法效力保障机关、宪法监督的方式还较单一、违宪制裁措施的惩罚性不够强，等等。因此，进一步加强和完善我国的宪法效力保障体制，树立宪法的权威和尊严，仍然是一项紧迫的任务。
六、总结
宪法是国家的根本大法，宪法能否贯彻实施，能否在现实生活中发挥实际效力，关系到国家的政治安定和全面发展。因此，一个国家的宪法颁布以后，最为紧要的问题就是如何切实地、彻底地使宪法付诸实施，使之产生实际的效力。如果在实际生活中人们不遵守宪法，国家机关及其工作人员不执行宪法，那么再好的宪法也等于一纸空文。因此，如何实现宪法的效力、如何保障宪法的效力是世界各国宪政建设中极为重要的问题，具有十分重要的意义，必须予以高度重视。在我国的法治国家建设和民主政治建设进程中，宪法效力问题关系法制改革全局，关乎我国社会主义宪政建设，是一个很值得深入研究的问题。
参考文献：
[1]李树忠.宪法学案例教程[M].北京：知识产权出版社，2002.
[2]韩大元.现代宪法学基本原理[M].北京：中国人民公安大学出版社，2001.
[3]张根大.法律效力论[M].北京：法律出版社，1999.
[4]李步云.宪法比较研究[M].北京：法律出版社，1998.
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